Uma pergunta comum entre os proprietários que consideram a certificação LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) para seus edifícios é: qual o ROI sobre esse investimento?
A resposta não é simples, mas começa com a medição de custos.
Os proprietários devem ter certeza de que seu consultor LEED é capaz de realizar o diagnóstico de seus edifícios e estimar o custo de obtenção de vários níveis do LEED. Isso inclui a implementação de melhorias e o custo do próprio processo de certificação.
Já estimar o ganho financeiro é um pouco mais complexo. A certificação LEED não possui um “ROI” tradicional como uma métrica financeira típica.
Em vez disso, o retorno do investimento (ROI) na certificação LEED é frequentemente visto como o valor agregado que um projeto ou edifício pode obter em termos de sustentabilidade ambiental, eficiência energética, saúde e bem-estar dos ocupantes e reputação da empresa
Sejamos claros: o ROI não pode ser apenas social e ambiental. Ele também precisa ser financeiro. E é sobre isso que falaremos no artigo de hoje.
O custo do LEED
Os estudos mais citados sobre o custo extra do LEED foram realizados pela empresa internacional de construção, Davis Langdon, que comparou projeto de interiores e reformas em edifícios que possuem e que não possuem a certificação LEED. No geral, os projetos com certificação LEED tiveram um custo extra de construção de 1,84%.
O Design-Build Institute of America constatou que o processo integrado de projeto é mais bem-sucedido, em geral, do que o método tradicional, projeto-licitação-construção, para obter os melhores níveis de certificação LEED.
Na experiência da Jones Lang LaSalle, como gerentes de projeto e construção, também observaram que um processo colaborativo que resulta em um edifício mais verde também entrega um edifício com melhor desempenho geral, a um custo menor e em menos tempo do que o desenvolvimento tradicional.
No caso de novos edifícios, uma abordagem colaborativa para o desenvolvimento ecológico pode atingir a conformidade com o LEED e, ao mesmo tempo, custar menos do que um edifício semelhante sem LEED que utilize um método menos eficiente. Os retrofits oferecem menos oportunidades de usar o design passivo e a construção colaborativa, mas essas abordagens ainda podem reduzir o custo incremental do LEED.
Benefícios financeiros do LEED
Não existe uma maneira única de estimar o valor que a certificação LEED trará para um edifício. Por isso, precisamos fazer algumas considerações.
A primeira delas é se o edifício é ocupado pelo proprietário, como uma sede corporativa, ou se é alugado para vários inquilinos.
Para um ocupante corporativo de grande porte, o retorno a curto e longo prazo proveniente apenas da redução dos custos operacionais geralmente excede qualquer sobretaxa de construção para atender aos padrões LEED.
Segundo um estudo do GreenBiz Group’s, publicado em 2011, Green Building Market and Impact Report, a economia média de energia para edifícios LEED construídos em 2009 pode ser superior a 32%. A análise do mesmo grupo de edifícios também constatou que o uso de água foi reduzido em 30%.
Quando falamos do outro caso, de o edifício ser alugado para muitos inquilinos, a conta é um pouco diferente.
As oportunidades de redução de energia são igualmente grandes, mas a economia de custos nem sempre se traduz em um simples retorno para os proprietários investidores.
Isso se deve principalmente ao fato de que os aluguéis de escritórios geralmente repassam os custos operacionais aos locatários em uma base pro rata, de modo que um proprietário que investe em projetos de capital para melhorar a eficiência energética geralmente não consegue recuperar o custo por meio da economia de energia.
Nesse caso, a oportunidade de recuperar o investimento não está no retorno direto e sim em promover a eficiência energética e o selo ambiental como atributos para atrair inquilinos com uma política de ESG forte, podendo cobrar aluguéis mais caros, já que uma grande porcentagem de locatários procura edifícios com certificação LEED ao considerar a realocação ou renovação. Um estudo constatou que os edifícios LEED normalmente atraem aluguéis 15% a 18% mais caros do que os edifícios comparáveis.
Em uma pesquisa realizada em 2010 pela CoreNet Global e pela Jones Lang LaSalle, 23% dos tomadores de decisão do setor imobiliário corporativo afirmaram que a sustentabilidade era um “fator importante” nas decisões de locação, e outros 18% a consideraram um “fator de desempate” entre edifícios de igual preço e qualidade. Apenas 8% disseram que a sustentabilidade não era um fator em suas decisões de localização.
Pesquisas mostram que os edifícios verdes valem mais do que edifícios de mesmo padrão, mas sem selo de sustentabilidade. Um estudo relatou um acréscimo médio de 11% na venda de edifícios de escritórios com certificação LEED, e outro
O resultado é claro: O aumento no valor do edifício excede o custo nominal da certificação LEED.
Voltando ao caso dos edifícios ocupados pelos proprietários, percebemos que outros critérios são considerados como “retorno”. Um deles é medir a produtividade e o envolvimento dos funcionários decorrentes das estratégias de sustentabilidade.
Os espaços de trabalho projetados para atender ao LEED são mais confortáveis em termos de temperatura, qualidade do ar e conforto lumínico. É comprovado que funcionários em espaços com esses benefícios são mais produtivos e tendem a permanecer mais na empresa.
Usando uma fórmula baseada em dados de pesquisa que medem os efeitos antes e depois das melhorias sustentáveis no comportamento dos funcionários, os profissionais do setor imobiliário podem medir o custo do LEED em relação aos benefícios no capital humano.
Os números abaixo corroboram isso:
- Doenças relacionadas a edifícios de escritórios causam uma perda de produtividade de US$60 bilhões todos os anos.
- O aumento dos níveis de luz natural aumentou a produtividade geral em 13% e melhorou a função mental e a recuperação da memória de 10 a 25%.
- Os locais de trabalho com boa qualidade do ar e ventilação apresentaram aumentos de produtividade de 1 a 9% e ganhos de 3 a 11% relacionados ao controle de temperatura.
Uma dessas análises mostrou que o espaço sustentável agregou um valor equivalente a R$ 15,00 por metro quadrado (US$ 32,50 por pé quadrado) por meio de um ganho estimado de 5% na produtividade dos funcionários em um ambiente mais confortável, bem como R$ 7,50 por metro quadrado (US$ 16,50 por pé quadrado) em despesas reduzidas associadas à menor rotatividade de pessoal e absenteísmo devido a um local de trabalho mais saudável e agradável.
O benefício combinado de R$22,50 por metro quadrado (US$49 por pé quadrado) quase compensou o custo de ocupação de R$27,20 por metro quadrado (US$60 por pé quadrado).
Conclusão
Como visto ao longo do texto, ainda é muito difícil ter um cálculo exato do ROI para a Certificação LEED, pois há muitas variáveis e ainda poucas ferramentas para quantificar esses retornos.
Porém, trouxemos diversos estudos que comprovam que executivos de todos os níveis reconhecem cada vez mais que há grandes benefícios organizacionais a serem obtidos com as práticas em conformidade com o LEED. E que o retorno efetivamente acontece.
Como as ferramentas para quantificar esses benefícios continuam melhorando, os profissionais do setor imobiliário e de instalações complementares estão tendo mais facilidade para justificar a despesa mínima da certificação LEED.
Independentemente de a medição ser feita em termos de retorno direto de energia, aumento do fluxo de caixa das propriedades ou melhoria do ambiente para a produtividade dos funcionários, o ROI do LEED é indiscutível.
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